Лучшее время для покупки хостела

Туризм в Санкт-Петербурге

Количество туристов, посещающих Санкт-Петербург, растет из года в год. По итогам 2012 г. город посетили  5,7 млн. человек. Согласно прогнозу городского комитета по инвестициям и стратегическим проектам, до 2016 года туристический поток в Санкт- Петербурге, увеличится до 7 млн. человек, что соответствует приросту на 300 тыс. человек в год. Всем этим людям надо будет где-то останавливаться, при этом гостиничный фонд города ограничен, и в сезон заполняемость даже средних по качеству объектов составляет от 90%. В хорошие же номера попасть можно только при бронировании за пару месяцев.

Наиболее быстрыми темпами растет доля молодежного туризма (средний прирост – порядка 20% в год), причем и российского, и иностранного. Этому способствует большое количество культурно-исторических объектов, всевозможные концерты и массовые мероприятия, широкий выбор досуга, а также интерес к Петербургским ВУЗам со стороны абитуриентов. Кроме этого, путешествовать сегодня  – это просто модно.

При этом в большинстве случаев молодые люди предпочитают экономить на стоимости проживания, высвобождая бюджет под досуг и развлечения. Поэтому наибольшим спросом у таких туристов пользуются недорогие гостиницы формата «хостел». Стоимость размещения в хостелах Петербурга составляет 500-750 руб. за место в сутки, что в разы дешевле размещения в гостиницах.

Хостелы Петербурга

Однако, хостелы в Петербурге появились совсем недавно, и как самостоятельное гостиничное направление стали развиваться 2-3 года назад. На текущий момент хостелы составляют всего 2% от предлагаемых гостиничных площадей, при том что в Европе этот процент составляет 20-30%.

К сожалению, и из этих 2% около половины мало пригодны для большинства туристов из-за низкого качества. Зачастую под видом хостелов предлагаются общежития, приспособленные максимум для чернорабочих (которые кстати и составляют в некоторых случаях основной контингент) – обшарпанные стены, самые дешевые койки, неработающие санузлы, отсутствие сервиса, шум, воровство и прочие радости жизни.

«Правильных» же хостелов, организованных по цивилизованным стандартам ничтожно мало. Бизнес в этой нише остается практически незанятым, а спрос превышает предложение в несколько раз.

К примеру, хостел «Smile», открывшийся в апреле 2012 г., и сделанный по всем законам современной индустрии HoReCa, сразу же стал пользоваться большим спросом, продемонстрировав заполняемость в  80-90%, и стал приносить прибыль с первого дня открытия. Причем этот уровень заполняемости сохранился после завершения сезона, и остается таким на текущий момент.

Успеху поспособствовало и правильное время открытия – перед самым началом сезона, что позволило не только сразу обеспечить заполняемость, но и (что более важно) сразу собрать большое количество положительных отзывов, заработать хорошую репутацию и заявить о себе на крупнейших букинговых площадках. Все это способствовало хорошей загрузке в межсезонье.

Самый сезон для туристического бизнеса в Петербурге – с мая по сентябрь, на этот период приходится 65-70% посещений города. Пик посещений – «белые ночи» (июнь-начало июля). Первая большая волна туристов традиционно приходится на майские праздники.

Поэтому лучшее время для открытия хостела в Петербурге –апрель.

О сроках и экономике

Если вы решили открыть свой хостел, есть два принципиальных варианта, связанных с помещением:

1. Хостел располагается в арендованном помещении
2. Хостел располагается в собственном помещении

У этих вариантов немного разная экономика и разные сроки открытия. Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Хостел в аренде. Сроки открытия

Типичный хостел занимает 130-200 кв.м и, как правило, располагается в бывших коммунальных квартирах, которые в принципе хорошо подходят под хостел за счет своей планировки и площади. 

На то, чтобы найти подходящее помещение, сдаваемое в аренду, может потребоваться от 2-х недель до 3-х месяцев. Дело в том, что подходящих помещений не так уж много, это должна быть многокомнатная квартира (минимум 4 комнаты) в хорошем месте. Оптимальный вариант – центр города недалеко от метро. Для «правильного» хостела также следует избегать районов с высокой концентрацией «неблагополучного» населения и мигрантов, например таких, как районы, прилегающие к рынкам. Кроме того, необходимо, чтобы хозяин помещения был согласен на то, чтобы в квартире был хостел. Немаловажно заручиться и поддержкой соседей, которые при неположительном настрое могут подрывать имидж заведения.

После того, как помещение найдено и подписан договор аренды, необходимо действовать.

Как правило, предлагаемые помещения находятся в среднем состоянии. Ориентируйтесь на то, что вам потребуется 2-3 месяца на косметический ремонт, закупку необходимой мебели и оборудования, оформление, создание сайта и первичную раскрутку при условии полного вовлечения в процесс создания. Если вы планируете более серьезные строительные работы, например, разделение комнат для увеличения количества номеров, потребуется уже 3-4 месяца. Однако, обязательно необходимо заручиться поддержкой собственника на такие работы, и иметь договор аренды минимум на 2 года, иначе вы рискуете вложить деньги, и остаться на улице по истечении типичного 11-месячного срока аренды. Следует иметь ввиду, что собственники обычно неохотно идут на перепланировку помещения.

Таким образом, на открытие «правильного» хостела с помещением в аренде вам потребуется от 2-х месяцев до полугода. Это значит, что для того, чтобы открыться к концу апреля, начинать поиск помещения нужно не позднее начала февраля, а лучше – в декабре-январе.

Хостел в аренде. Экономика

Аренда будет составлять от 500 до 1000 руб. за квадратный метр в месяц. Соответственно, для площади 130 м2 минимальная аренда составит 65 тыс. в месяц.

Коммунальные расходы будут в районе 8-12 тыс. в месяц, расходы на зарплату администраторов – 30-40 тыс. в месяц. Обычно администратор получает 1200 руб. в сутки. Расходы на зарплату можно сократить, договорившись с администраторами о работе за проживание. Дополнительные расходы (прачечная, хозтовары и расходные материалы) составят около 2 тыс. В итоге для хостела в аренде площадью 130 кв.м ежемесячные расходы составят 110-130 тыс. в месяц, то есть около 1000 руб. за 1 кв.м в месяц.

Также следует учитывать, что при сотрудничестве со многими сайтами бронирования и турфирмами вам придется платить комиссию, обычно это 10% от стоимости номера.

Средняя ежемесячная выручка при средней заполняемости 60% в несезон и 90% в сезон составит 200-260 тыс. руб. или 1500-2000 руб. за 1 кв.м в месяц.

Отсюда чистая доходность для хостелов в аренде – 70-140 тыс. руб. в месяц или 500-1000 руб. с квадратного метра.  Рентабельность 30-50%.

Ориентировочный размер инвестиций – от 1 млн. руб. Типичный срок окупаемости составляет от 8 до 15 месяцев.

Хостел в собственности. Сроки открытия

Покупка  готового помещения обойдется от 80 до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Деньги можно сэкономить, если найти коммунальную квартиру и расселить ее жильцов, но таких квартир осталось немного, и процесс это достаточно сложный и трудоемкий, скорее всего он займет полгода-год.

В отличие от оформления договора аренды, который можно подписать и за один день,  процедура регистрации собственности занимает существенно больше времени. Ориентируйтесь на 1,5-2 месяца, хотя иногда и этот срок может растягиваться.

Большое преимущество помещения в собственности – возможность сделать в нем все именно так, как хочется вам. Для того, чтобы выделиться на общем фоне желательно заранее продумать дизайн и оформление, после чего начинать ремонтные работы. Процесс ремонта и обстановки займет около 4-х месяцев.

В итоге, с учетом  времени на поиск, процесс может занять 6-8 месяцев и более. Следовательно, начинать следует не позднее начала ноября, а лучше – в сентябре-октябре.

Хостел в собственности. Экономика

Экономика очень похожа, и различается только существенно меньшими расходами, поскольку вам не придется платить аренду.

Это значит, что расходы составят порядка 30-50 тыс. в месяц или примерно 300 руб. за 1 кв.м в месяц.

При выручке 200-260 тыс. руб. чистая прибыль составит  150-230 тыс. руб. в месяц, или 1200-1700 руб. за 1 кв.м. Рентабельность – от 60%.

Ориентировочный размер инвестиций – от 10 млн. руб. Типичный срок окупаемости для хостелов в собственности составляет 7-10 лет, однако, с учетом роста цен на недвижимость, которая за 7 лет подорожает минимум вдвое, реальная доходность инвестиций составит 25-30% годовых, то есть втрое больше среднего дохода по банковским депозитам.

Альтернатива – покупка готового хостела

Альтернативный вариант – покупка действующего хостела как готового бизнеса. Данная процедура займет существенно меньше времени (от недели при аренде до 1-1,5 месяца при покупке помещения в собственность), а также позволит получать гарантированную прибыль с первых дней инвестирования. Покупая готовый бизнес, вы получаете весь необходимый комплекс активов: подходящее помещение, необходимое оборудование, клиентскую базу, налаженные отношения со службами бронирования и туристическими компаниями, подготовленный персонал и схему организации бизнеса.

В итоге это позволит сэкономить минимум 2-6 месяцев работы (в течение которых вы будете работать бесплатно) и предупредить многие организационные риски.

Идеальное время для покупки хостела в Санкт-Петербурге – март-апрель. Приобретение хостела в этот период позволит вам начать полноценную работу с первой волной туристов в начале мая, и гарантирует высокую доходность в первые месяцы работы. Покупка хостела в мае-июне также будет хорошей сделкой, но уже менее доходной. Дальнейшее зависит уже от качества работы вашего хостела и отзывов клиентов. Хорошая работа гарантирует успех в последующие месяцы.

Внуков Игорь, руководитель проектов компании «Банк Готового Бизнеса» (Biz-Bank)